Typische Regelung zu den Gewährleistungsrechten im Bauträgervertrag:

Im Rahmen der Regelungen zum Gewährleistungsrecht wird zunächst einmal zwischen Rechts- und Sachmängel unterschieden. Zusätzlich wird in einem Bauträgervertrag die Haftung für Sachmängeln am Grundstück und am Gebäude jeweils unterschiedlich geregelt sein.

Folgende Darstellung bezieht sich allein auf Gebäude, die vom Bauträger neu hergestellt wurden. Ist das Gebäude bereits mehr als zwei Jahre alt oder war es zwischenzeitlich mehr als ein Jahr vermietet, so wird man nicht mehr von einer neu hergestellten Sache ausgehen können. Wird demzufolge ein solcher sogenannter Restant vom Käufer erworben, so können die Gewährleistungsansprüche darüber hinaus beschränkt werden.

Rechtsmängel

Nach dem Gesetz hat der Verkäufer dem Käufer das Eigentum an der Sache frei von Rechten Dritter zu übertragen. Sofern an dem Verkaufsgegenstand Rechte Dritter bestehen, müssen diese dem Käufer bekannt gegeben werden und vom Käufer übernommen werden. Geschieht dies nicht und bestehen Rechte Dritter so liegt ein Rechtsmangel vor, der den Käufer zum Rücktritt und zur Geltendmachung von Schadensersatz berechtigt.

Im Bauträgervertrag bedeutet dies, dass zunächst am Anfang des Bauträgervertrages der Grundbuchstand wiedergegeben wird (siehe hierzu der "Grundbuchstand" Hyperlink). Regelmäßig übernimmt der Käufer alle in Abteilung II eingetragenen Rechte zugunsten Dritter. Die zugunsten des Bauträgers eingetragene Grundschuld wird demgegenüber vom Käufer regelmäßig nicht übernommen werden. Damit die im Grundbuch eingetragene Grundschuld, die der Verkäufer bestellt hat, nicht vom Käufer zu übernehmen ist, erteilt die den Bauträger finanzierende Bank die Freigabe zugunsten des Käufers, sofern dieser den Kaufpreis ordnungsgemäß bezahlt (siehe hierzu die "Freigabeverpflichtung" Hyperlink). Schließlich wird der Bauträger eine Rechtsmangelhaftung für sogenannte altrechtliche Dienstbarkeiten ausschließen. Altrechtliche Dienstbarkeiten sind so alt, dass sie vor Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Jahre 1900 bestanden haben müssen und aus diesem Grunde nicht zur Eintragung in das Grundbuch kamen. Beispiele für altrechtliche Dienstbarkeiten sind etwa Fähr- und Wegerechte sowie Weiderechte. Für diese besteht keine Haftung, soweit sie dem Verkäufer nicht bekannt sind. Sollten derartige altrechtliche Dienstbarkeiten bestehen, so haftet der Bauträger nur, wenn er trotz Kenntnis diese arglistig verschweigt. Hierfür haftet er 30 Jahre.

Schließlich kann die Realisierung des Bauvorhabens - insbesondere bei größeren Mehrhausanlagen - die Eintragung weiterer Dienstbarkeiten für Leitungs- und Wegrechte oder für die übernahmen von Abstandsflächen erfordern. Sofern diese Rechte noch nicht eingetragen wurden, wird die geplante Bestellung der Belastungen am Grundstück dem Käufer gesondert bekannt gegeben werden. üblicherweise wird zu diesem Zwecke eine notarielle Grundlagenurkunde errichtet worden sein, welche die zur Eintragung kommenden weiteren Dienstbarkeiten genau aufführt.

Haftung für Sachmängel am Grundstück

Regelmäßig wird der Bauträger die Haftung für Sachmängeln am Grundstück ausschließen. Typische Formulierungen in Bauträgerverträgen lauten etwa wie folgt:

Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Grundstück werden ausgeschlossen. Dies gilt nicht, soweit das Grundstück zum vorgesehenen vertraglichen Zweck nicht genutzt werden kann, das Gebäude auf dem Grundstück nicht errichtet werden kann oder die Beschaffenheit des Grundstücks zu Sachmängeln am Gebäude führt. Der Verkäufer schuldet weder ein bestimmtes Flächenmaß noch schuldet er die Erreichung steuerlicher Ziele des Erwerbers. Soweit eine Haftung des Verkäufers für Sachmängel am Gebäude besteht, richtet sich diese nach den Vorschriften der Sachmängelhaftung am Gebäude. Garantien und Zusicherungen werden nicht übernommen. Der Verkäufer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel insbesondere Altlasten nicht bekannt sind.

Ein Haftungsausschluss für Mängel am Grundstück ist für den Bauträger regelmäßig wünschenswert. Zumeist hat er das Grundstück lediglich erworben, um es sodann mit Wohnungen oder Häusern zu bebauen. Die genaue Historie des Grundstücks wird er oft nicht kennen, weshalb ihm eine vollständige Haftung für Altlasten nicht zumutbar ist. Auf der anderen Seite wird dem Bauträger als Bauherren durch die Baubehörden im Rahmen der Baugenehmigung regelmäßig aufgegeben, den Aushub zu untersuchen. Da der Bauträger somit den Baugrund zumindest in der Baugrube untersucht hat, erscheint eine teilweise Haftung des Bauträgers für Altlasten insgesamt sachgerechter als ein vollständiger Ausschluss der Haftung. Sinnvoll ist demnach etwa folgende Formulierung:

Der Verkäufer übernimmt keine Haftung für Altlasten. Er versichert jedoch, dass sich aus den Baugrunduntersuchungen und der vorhergehenden Nutzung des Grundstücks keine Rückschlüsse auf eine Kontaminierung des Grundstücks ergeben haben und dass der untersuchte Aushub keine höhere Belastung als ZII ergeben hat.

Eine solche Beschränkte Haftung des Bauträgers macht allerdings nur Sinn, wenn im Rahmen der Baugenehmigung die Untersuchung des Bauaushubs angeordnet wurde. Geschah dies nicht, so ist regelmäßig von einer absoluten Altlastenfreiheit auszugehen. Die Baubehörden werden Altlastenuntersuchungen immer dann anordnen, wenn nur der geringste Verdacht auf Kontamination des Baugrundes angezeigt ist. Hierbei ist zudem zu berücksichtigen, dass die Grenzwerte für eine Kontaminierung inzwischen derart niedrig sind, dass aus einer Qualifizierung des Erdreichs als belastet nicht auf eine Gesundheitsgefährdung geschlossen werden kann. Das Erdreich wird im Rahmen der Baugrunduntersuchung in die Belastungsstufen Z0, ZI, ZII und höher belastet eingestuft. Die unterschiedlichen Belastungsstufen sind für den Bauträger wichtig, da sich hieraus ganz unterschiedliche Deponiekosten für das überschüssige und abzufahrende Erdreich ergeben. Gesundheitsgefahren sind jedoch für den Käufer praktisch ausgeschlossen.

Die Haftung für Sachmängel am Gebäude

Hinsichtlich der Mängel am Bauwerk stehen dem Käufer verschiedene Rechte zu. Die Gewährleistungsansprüche werden jedoch üblicherweise derart modifiziert, dass der Käufer zunächst lediglich Nacherfüllung verlangen kann. Ist die Nacherfüllung ausgeschlossen, weil die Behebung des Mangels unverhältnismäßig ist oder vom Bauträger verweigert wird, so kann der Käufer eine Minderung des Kaufpreises verlangen.

Das Recht des Käufers bei Mängel vom Vertrag zurückzutreten oder Schadensersatz zu verlangen wird ebenfalls modifiziert. Demnach kann der Käufer lediglich bei schwerwiegenden Mängeln, welche die Gebrauchstauglichkeit erheblich mindern oder aufheben, vom Vertrag zurücktreten. Schadensersatzansprüche werden typischerweise ausgeschlossen, soweit der Mangel nicht auf grober Fährlässigkeit oder Vorsatz des Bauträgers oder eines von ihm beauftragten Handwerkers oder Planers beruht. Dies gilt jedoch nicht für Schadensersatzansprüche, die aus der Verletzung des Körpers oder der Gesundheit resultieren. Bei diesen kann die Haftung nicht auf grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz des Bauträgers oder eines Erfüllungsgehilfen des Bauträgers beschränkt werden. Dies bedeutet, dass für Körperschäden bereits bei leichtester Fahrlässigkeit gehaftet wird. Hinzu kommt, dass der Bauträger seine fehlende Fahrlässigkeit zu beweisen hat.

Beispiel: Der Käufer erwirbt eine Wohnung. Zunächst stellt sich das Parkett auf, weil der Estrich noch nicht trocken genug war, als das Parkett verlegt wurde. Das Wasserrohr zur Waschmaschine wurde zudem nicht richtig angeschlossen. Beim ersten Betrieb der Waschmaschine platz das Rohr, wodurch einige im Keller gelagerte Teppiche zerstört werden. Schließlich löst sich ein Dachziegel, der die Tochter des Käufers so schwer verletzt, dass diese dauerhafte Schäden davon trägt und nur eingeschränkt einen Beruf ausüben kann.
Hinsichtlich des unmittelbaren Schadens am Bauwerk, ist der Käufer zunächst auf den Anspruch auf Nacherfüllung verwiesen. Dies bedeutet, dass er vom Bauträger zunächst die Instandsetzung des Parketts verlangen muss. Eine Minderung kommt zunächst nicht in Betracht. Soweit der Bauträger zur Beseitigung des Mangels die Wohnung ausräumen muss und das Mobiliar eingelagert werden muss, sind die Kosten vom Bauträger zu bezahlen.
Für die Zerstörten Teppiche kann der Käufer nur dann Schadensersatz verlangen, wenn der mangelhafte Anschluss des Rohres auf grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz beruht. Dies bedeutet, dass die allgemeinen Sorgfaltsanforderungen in krasser Weise außer Acht gelassen sein worden müssen. Hierfür ist der Käufer beweispflichtig. Ob ihm ein solcher Nachweis gelingt ist nur schwer abzuschätzen. In der Regel wird ein Anspruch nur sehr schwer durchzusetzen sein.
Für die Verletzung der Gesundheit der Tochter durch den herabgestürzten Dachziegel besteht ein Anspruch der Tochter, sofern die Verletzung der Gesundheit auf Fahrlässigkeit des Bauträgers beruht. Wenn der Dachziegel ohne besonderen Grund vom Dach gestürzt ist, wird dies regelmäßig auf einen Mangel zurückzuführen sein. Darüber hinaus muss die mangelhafte Anbringung des Dachziegels auf Fahrlässigkeit des Bauträgers, eines Handwerkers oder eines am Bau beteiligten Planers beruhen. Nicht fahrlässig handelt, wer die erforderliche Sorgfalt beachtet. Der Bauträger müsste also beweisen, dass sämtliche am Bau Beteiligten, die erforderliche Sorgfalt beachtet haben. Dies wird ihm regelmäßig nicht gelingen. Im Ergebnis bestünde somit ein Anspruch der Tochter auf Ersatz der Behandlungskosten, eines angemessenen Schmerzensgeldes sowie einer lebenslangen Rente für die Minderung ihrer Erwerbsfähigkeit.

Obiges Beispiel soll verdeutlichen, wie unterschiedlich die verschiedenen Schäden an einem Gebäude sich auswirken können und welche Schäden mit einem Mangel verbunden sein können.