Abtretung von Gewährleistungsansprüchen gegen Bauhandwerker:

Viele Bauträgerkaufverträge sehen zusätzlich die Abtretung der Gewährleistungsansprüche des Bauträgers gegen die am Bau beteiligten Planer und Handwerker vor. Die Abtretung der Ansprüche gegen die beteiligten Handwerker entlasten den Bauträger selbst nicht. Er bleibt somit gegenüber dem Käufer zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen gegen Handwerker wird regelmäßig unter den Vorbehalt gestellt, dass Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger nicht zu realisieren sind. Vergeblich klagen muss der Käufer jedoch nicht. Im Ergebnis können Gewährleistungsansprüche gegen Bauhandwerker im Falle der Insolvenz, Liquidation oder der schlichten Leistungsverweigerung durch den Bauträger geltend gemacht werden. Die Abtretung von Gewährleistungsrechten gegen die Handwerker begründet für den Käufer somit eine zusätzliche Sicherheit und schützt den Käufer teilweise im Falle einer nachträglichen Insolvenz des Bauträgers während der Gewährleistungsphase.

Bei Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gegen Bauhandwerker ist zu beachten, dass sich das Vertragsverhältnis zwischen Bauträger und beteiligten Handwerksfirmen regelmäßig nach dem Recht der VOB/B (Verdingungsordnung für Bauleistungen) richtet. Die regelmäßige Verjährung im Rahmen der VOB/B beträgt im Gegensatz zur Gewährleistung nach Werkvertragsrecht lediglich vier Jahre nach Abnahme. Mithin werden die subsidiären Ansprüche gegen Bauhandwerker regelmäßig vor den Gewährleistungsansprüchen gegen den Bauträger verjähren.

 Tipp:

Sofern dem Käufer Gewährleistungs-ansprüche gegen Bauhandwerker eingeräumt wurden, hat dieser gegen den Bauträger einen Anspruch auf übergabe einer Gewerkeliste. Diese Liste muss im Rahmen der Abnahme übergeben werden. Die Liste sollte die Beteiligten Handwerkerfirmen und Planerfirmen samt Adressen, Telefon-nummern und Handelsregisternummer aufführen. Des weiteren muss im Einzelnen folgende Fragen beantwortet werden:

• Welche Leistungen wurden durch die Handwerker erbracht?
• Wann verjähren die Gewährleistungs-ansprüche? Wurden gegebenenfalls längere Gewährleistungsfristen vereinbart?
• Nach welchem Recht richtet sich der Werkvertrag zwischen Handwerker und Bauträger (VOB/B oder Werk-vertragsrecht)
• Sieht der Vertrag zwischen Hand-werker und Bauträger Abtretungs-verbote oder Beschränkungen vor?
• Bestehen Leistungsverweigerungs-rechte seitens der beteiligten Handwerksfirmen aufgrund von Zahlungsrückständen oder nicht erbrachten Bürgschaften nach § 648 a BGB?