Der Ratenzahlungsplan

Nach Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) kann der Kaufpreis für eine Immobilie in Raten abgefordert werden. Die MaBV sieht hierfür grundsätzlich 13 Raten vor, die jedoch in maximal 7 Raten zusammengefasst werden müssen. Die Zusammenfassung in 7 Raten dient grundsätzlich dem Schutz des Käufers. Zum einen bewirkt eine solche Zusammenfassung, dass der Käufer nicht ständig kontrollieren muss, ob die Voraussetzungen für die Fälligkeit der einzeln abgeforderten Raten jeweils gegeben sind, zum anderen bedingt die Zusammenfassung in lediglich 7 Raten auch einen gewissen Insolvenzschutz für den Käufer. Fällt der Bauträger während der Bauausführung in Insolvenz, so begründet eine Fertigstellung über die bis zur Abforderung der letzten Rate hinausgehenden Bauleistungen für den Käufer eine weitergehende Sicherheit im Rahmen der sodann gegebenenfalls erforderlichen Abwicklung des Bauvorhabens, wenn der Insolvenzverwalter sich gegen eine Fertigstellung entscheiden sollte, wozu er berechtigt ist. Hat demnach der Bauträger beispielsweise die Rohinstallation der Elektro- und Heizungsanlage weitestgehend fertig gestellt, ohne dass diese Rate bereits fällig war, so wirkt sich die teilweise Fertigstellung werterhöhend auf Ihre Immobilie aus. Die Zusammenfassung in maximal 7 Raten begründet somit automatisch eine weitergehende Vorleistungspflicht seitens des Bauträgers, die ihren Gunsten dienen kann, es sei denn der Bauträger fällt unmittelbar nach Abforderung der zuletzt erbrachten Rate in Insolvenz und hat darüber hinaus keine weiteren Leistungen an Ihrer Immobilie erbracht.

Grundsätzlich sieht die MaBV folgende Raten vor:

Diese Raten werden je nach Baufortschritt zum Zeitpunkt des Verkaufs sowie nach typischen Bauabläufen zu insgesamt 7 Raten zusammengefasst. Wichtig ist, dass es sich bei den oben angegebenen Raten um Höchstgrenzen handelt. Es ist durchaus möglich auch niedrigere Teilraten zu vereinbaren und die Schlussrate um den entsprechenden Prozentsatz zu erhöhen, der zuvor von einer vorhergehenden Rate abgezogen wurde. Insbesondere hinsichtlich der Grundstücksrate kann dies geboten sein. In ländlichen oder auch strukturschwachen Gegenden wird das Grundstück nicht 30 % des Gesamtkaufpreises wert sein. Da der Bauträger im Rahmen des Ratenzahlungsplans lediglich Abschlagszahlungen fordern kann und der Käufer somit nicht zu Vorleistungen gezwungen werden darf, kann es sogar geboten sein, eine geringere Grundstücksrate als die nach MaBV vorgesehene Rate von 30 % zu vereinbaren. Da der Notar grundsätzlich die wirtschaftliche Zusammensetzung nicht überprüfen wird und kann, sind Sie als Käufer selbst dafür verantwortlich, dass Sie im Rahmen des Ratenzahlungsplans nicht faktisch zu Vorleistungen veranlasst werden.

Um somit einer möglichen Vorleistung entgegen zu wirken, bietet es sich für den Käufer an, nach dem konkreten Grundstücksanteil zu fragen. Der Grundstücksanteil ist der vom Gesamtkaufpreis auf das Grundstück entfallende Wert. Da sich ein niedriger Grundstücksanteil im Rahmen des Verkaufs von Immobilien für den Verkäufer verkaufsfördernd auswirken kann, da ein niedriger Grundstücksanteil Steuervorteile für Kapitalanleger mit sich bringt, wird der Interessent einer Immobilie regelmäßig eine korrekte Antwort auf seine Frage erhalten. Wird Ihnen demzufolge ein niedrigerer Grundstücksanteil als 30 % genannt, so sollte man sich dies schriftlich bestätigen lassen.