Der Kaufpreis

Festpreis:

Bei dem Kaufpreis handelt es sich typischerweise um einen Festpreis. Er umfasst das Grundstück sowie sämtliche Bauleistungen des Bauträgers. Hierzu zählen neben den Grundstückskosten, die Baukosten, Kosten der Erschließung, Planungskosten für Architekten und sonstige am Bau beteiligten Ingenieure, Gutachterkosten für die Bewertung des Bodens, Lärmschutz, Lüftungsgutachten, Genehmigungskosten, Finanzierungskosten und Vertriebskosten.

Werden derartige Kosten, etwa die Erschließungskosten, teilweise auf den Käufer abgewälzt, so ist dies nur unter erhöhten Anforderungen möglich. Insbesondere muss dies für den Käufer eindeutig erkennbar sein. Da der Käufer einer durch einen Bauträger zu errichtenden Immobilie regelmäßig mit einem Festpreis rechnet, kann die "versteckte" Vereinbarung von zusätzlichen Kosten, die auf den Käufer übertragen werden sollen, unwirksam sein.

Nicht zu den vom Bauträger zu tragenden Kosten sind regelmäßig die Grunderwerbsteuer (3,5%), die Notarkosten und Grundbuchkosten. Die von Seiten des Käufers für seine eigene Finanzierung entstehenden Kosten, insbesondere Kosten für die Grundschuldbestellung, sind ebenfalls nicht im Festpreis enthalten. In Abhängigkeit von der Höhe der Grundschuldbestellung und dem Kaufpreis können die Notar- und Grundbuchkosten variieren. In der Regel rechnet man mit Gesamterwerbskosten von ca. 5,5 % des Kaufpreises. Zu diesen Kosten kommen nicht selten Vertriebskosten für einen Makler. Auch wenn viele Bauträger ihre Objekte selbst vertreiben oder die Kosten für von ihnen beauftragte Makler übernehmen, ist die Vereinbarung eines zusätzlichen Maklerhonorars mit dem Makler direkt nicht ungewöhnlich und zumindest aus rechtlicher Sicht nicht zu beanstanden.

Teilweise wird auch vereinbart, dass der Erwerber die Kosten der Gebäudeeinmessung tragen soll. Die Gebäudeeinmessung ist nicht zu verwechseln mit den Kosten der Grundstücksvermessung, die regelmäßig im Zusammenhang mit der Parzellierung des Grundstücks entstehen. Diese sind selbstverständlich vom Verkäufer zu tragen. Die Einmesskosten entstehen, sobald das Katasteramt beschließt, ein neu errichtetes Gebäude zu vermessen, um dessen Lage und Größe im Kataster zu erfassen. Die hierbei entstehenden öffentlich-rechtlichen Gebühren hat der jeweilige Grundstückseigentümer zu tragen. Da man jedoch nicht weiß, wann das Katasteramt das Gebäude vermessen wird, werden die Kosten oft dem Erwerber aufgebürdet, da die Einmessung theoretisch auch Jahre nach dem Erwerb erfolgen kann. Die Kosten für die Gebäudeeinmessung richten sich nach den Baukosten und belaufen sich bei einer Doppelhaushälfte in Bayern bei einem Gebäudewert von bis zu € 375.000,- auf ca. € 592,20,-. In anderen Bundesländern sind die Kosten der Gebäudeeinmessung zum Teil wesentlich höher. Sofern Sie eine Wohnung erworben haben, achten Sie darauf, dass Ihnen im Rahmen des Bauträgervertrages nur die anteiligen Kosten entsprechend Ihres erworbenen Miteigentumsanteils aufgebürdet werden. Trifft der Notarvertrag keine Regelung hinsichtlich der Gebäudeeinmessungskosten, so spricht insbesondere bei der Vereinbarung eines Festpreises viel dafür, dass die Kosten der Gebäudeeinmessung vom Verkäufer zu tragen sind. Aber selbst wenn die Kosten der Gebäudeeinmessung nach dem Vertrag vom Bauträger zu tragen sind, kann das Katasteramt Sie als Erwerber der Immobilie für die Kosten der Gebäudeeinmessung haftbar machen.

Sofern der Bauträgervertrag keine Regelung zu den Einmesskosten enthält, kann es sich empfehlen, noch vor dem Kauf der Immobilie, das Katasteramt zu informieren, um eine möglichst schnelle Einmessung zu erreichen. Sofern das Katasteramt zügig arbeitet und den Gebührenbescheid erlässt bevor Sie Eigentümer werden, trägt die Kosten der Gebäudeeinmessung noch der Verkäufer.

Bevor Sie den Kaufpreis für die Immobilie vollständig bezahlen, fragen Sie den Verkäufer, ob die Gebäudeeinmessung schon erfolgt ist und die Gebühren hierfür schon bezahlt sind. Lassen Sie sich dies schriftlich bestätigen.

Kaufpreisanpassungsklauseln:

Auch wenn Sie mit dem Verkäufer der Immobilie einen Festpreis vereinbart haben, sehen viele Bauträgerverträge Kaufpreisanpassungsklauseln vor.

Preisanpassungen können sich zum einen aus der Erhöhung (oder Verminderung) der Mehrwertsteuer ergeben. Zwar unterliegt der private Immobilienkaufvertrag nicht der Umsatzsteuer, der Bauträger kalkuliert jedoch die Baukosten auf der Basis der derzeit gültigen Mehrwertsteuer. Die Erhöhung der Mehrwertsteuer kann somit für den Verkäufer unmittelbar zu einer Erhöhung der Baukosten führen. Durch die Preisanpassungsklausel gibt der Verkäufer die Preiserhöhung- oder Minderung an den Endkäufer weiter. Hierbei sind Ihm jedoch enge Grenzen gesteckt. Die Umsatzsteueranpassung kann nach dem Gesetz nur für solche Leitungen verlangt werden, die später als vier Monate nach dem Vertrag erbracht werden sollen. Da der Bauträger seinerseits Verträge mit Bauhandwerkern geschlossen hat, die ebenfalls nur bedingt Mehrwertsteueranpassungen vorsehen können, sollten Sie zusätzlich die Einschränkung vereinbaren, dass von der Mehrwertsteueranpassung nur solche Raten betroffen sein sollen, die vier Monate nach Vertragsschluss und mindestens einen Monat nach der gesetzlichen änderung der Umsatzsteuer fällig werden. Des weiteren ist darauf zu achten, dass die erste Rate für das Grundstück nicht der Preisanpassung für schwankende MwSt. unterworfen werden sollte, da der Bauträger für den Erwerb des Grundstücks seinerseits keine Grunderwerbsteuer bezahlt hat.

Zusätzlich sehen viele Notarverträge Kaufpreisanpassungen für den Fall vor, dass das verkaufte Grundstück bislang noch nicht vermessen wurde und somit derzeit nur eine voraussichtliche Größe angegeben wird. Der Vertrag sieht dann einen vorläufigen Preis vor, wobei bei Größenabweichungen sich der Preis pro m² um x-€ erhöht oder vermindert. Denken Sie bei solchen Vertragsgestaltungen daran, dass es grundsätzlich Sache des Verkäufers ist, die Größe des Grundstücks korrekt anzugeben. Um hinreichende Kostensicherheit zu haben, sollten Sie mit dem Verkäufer vereinbaren, dass eine Flächenüberschreitung von mehr als x-m² vom Käufer nicht mehr auszugleichen ist. Haben Sie nämlich eine wesentlich größere Fläche erworben, als ursprünglich erwartet, so droht ihnen andernfalls eine bedeutende Preiserhöhung, die Sie im Rahmen Ihrer Finanzierungsplanung überfordern kann.

Akzeptieren Sie Kaufpreisanpassungs-klauseln nach oben nur insoweit, als Sie durch derartige Preisanpassungsklauseln in Ihrem Budget nicht überfordert werden. Sinnvoll ist die Vereinbarung einer Höchstgrenze, bis zu der eine Kaufpreisanpassung nach oben möglich sein soll.

Zusammensetzung des Kaufpreises

Aus steuerrechtlichen Gründen kann es vielfach angebracht sein, einzelne Kaufpreisanteile für eine Immobilie getrennt auszuweisen. Ist beispielsweise in die Wohnung bereits eine Küche eingebaut, so sollten Sie den anteiligen Kaufpreis getrennt ausweisen. Der Kaufpreis für die Küche unterliegt dann nicht der Grunderwerbsteuer. Gleiches gilt, sofern für eine Wohnung bereits eine Ansparrücklage gebildet wurde. Die übertragung der Ansparrücklage auf den Käufer kann entgeltlich gestaltet werden. Schließlich kann man auch eine möglicherweise vom Verkäufer übernommene Mietgarantie entgeltlich ausgestalten, wodurch Grunderwerbsteuer gespart werden kann. Der anteilige Kaufpreis unterliegt in diesem Fall ebenfalls nicht der Grunderwerbsteuer. Bei Kapitalanlegern können sich ebenfalls ganz erhebliche Unterschiede in der Abschreibung der Immobilie ergeben, wenn Kaufpreisanteile separat ausgewiesen werden. Bei Neubauvorhaben kann es sich für Kapitalanleger zusätzlich empfehlen, die anteiligen Kosten für die Außenanlagen separat auszuweisen, da diese einer anderen Abschreibung unterliegen (siehe hierzu Abschreibung der Immobilie Hyperlink).

Viele Käufer neigen dazu, zum Zwecke der "Steuerersparnis" den Kaufpreis nach nicht wirtschaftlich motivierten Gesichtspunkten zu modifizieren und erhöhen beispielsweise den Kaufpreis für die ebenfalls erworbene Küche, wohingegen der anteilige Kaufpreis für die Wohnung gekürzt wird. Hintergrund sind zum einen Kostenvorteile bei der Grunderwerbsteuer, zum anderen hofft so mancher Kapitalanleger hierdurch erhöhte Abschreibungen für die nunmehr teurere Küche zu erhalten. Vor einer solchen steuerlich motivierten Kaufpreisgestaltung ist in Hinblick auf Gewährleistungsrechte nur zu warnen. Wollen Sie später etwa in Hinblick auf gravierende Mängel den Kaufpreis für die Immobilie mindern, so berechnet sich die Minderung auf der Basis des von Ihnen aus steuerlichen Motiven reduzierten Kaufpreises.

Beispiel: Sie wollen eine Wohnung samt Küche zu einem Preis von 110.000,- € erwerben. Die Küche hat einen anteiligen Wert von 3.000,- €. Aus steuerlichen Gründen setzen Sie im Notarvertrag für die Wohnung einen Kaufpreis von 100.000,- € und für die Küche von 10.000,- € an. Später zeigen sich ganz erhebliche Mängel an der Immobilie und Sie mindern den Kaufpreis um 25 %. Auf der Basis des von Ihnen abgeschlossenen Notarvertrages steht Ihnen ein Anspruch gegen den Verkäufer in Höhe von 25.000,- € zu. In Wahrheit beläuft sich Ihr Schaden aufgrund des merkantilen Minderwerts der Wohnung jedoch auf 26.750,- € (107.000* 25 %). Wie Sie an dem Beispiel ersehen können, kann das vermeintliche "Steuersparmodel" im Rahmen Ihrer Gewährleistungsansprüche durchaus mit Tücken behaftet sein.

Sofern sich der Gesamtkaufpreis nachträglich aufgrund von Mängeln reduziert, können Sie eine Anpassung der auf den geänderte Kaupreis entfallenden Grunderwerbsteuer vom Finanzamt verlangen, wenn die Reduzierung des Kaufpreises innerhalb von 2 Jahren erfolgt. Lassen Sie sich den geänderten Kaufpreis schriftlich bestätigen und reichen Sie dieses Schreiben bei dem Finanzamt ein, das den Grunderwerbsteuerbescheid erlassen hat und beantragen Sie die Erstattung der zu viel bezahlten Grunderwerbsteuer.

Voraussetzungen für die Fälligkeit

Auch nach Abschluss des Notarvertrages müssen Sie den Bauträger nicht gleich bezahlen. Zunächst sind eine Reihe von Fälligkeitsvoraussetzungen zu erfüllen, die vom Notar auch überprüft werden. In der Regel wird Ihnen der Notar ca. 2 bis 3 Wochen nach Abschluss des Notarvertrages einen Brief schreiben und Ihnen mitteilen, dass aus rechtlicher Sicht der Zahlung nunmehr nichts im Wege steht. Auch wenn Sie sich somit um die allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen nicht kümmern müssen, sollten Sie die folgenden Hinweise aufmerksam lesen. Zum einen sind auch Notare nicht unfehlbar, zum anderen kann es sein, dass dem Notar die möglichen tatsächlichen Angaben fehlen, die zu einer fehlenden Fälligkeit des Kaufpreises führen können.

Der Kaufpreis ist dem Grunde nach erst fällig, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Der Kaufvertrag muss wirksam sein.
• Zur Sicherung Ihres Anspruchs auf übereignung der Immobilie muss eine Vormerkung zu Ihren Gunsten an der vereinbarten Rangstelle eingetragen werden.
• Die Freistellung von allen Grundpfandrechten, die ihrer Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und die nicht vom Erwerber übernommen werden sollen, muss gesichert sein. Dies gilt auch für den Fall, dass das Bauwerk nicht vollendet wird.
• Zusätzlich muss noch die Baugenehmigung für das Bauvorhaben vorliegen.

Im Einzelnen gilt Folgendes:

Wirksamkeit des Vertrages:

Die Wirksamkeit des Vertrages ist regelmäßig mit Abschluss des Notarvertrages gegeben. In Ausnahmenfällen wird sich der Verkäufer ein Rücktrittsrecht für den Fall vorbehalten, dass seine eigene Bankfinanzierung für die Realisierung des Bauvorhabens noch nicht gesichert ist oder die Baugenehmigung noch nicht erteilt wurde. Ein solches Rücktrittsrecht muss erloschen sein.

Im Einzelnen können noch öffentlich-rechtliche Genehmigungen erforderlich sein. Insbesondere wenn es sich um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück handelt, ist eine Genehmigung erforderlich. Gleiches kann gelten, wenn das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt.

Schließlich kann Ihnen ein Widerrufsrecht zustehen, sofern Ihnen der Verkäufer entweder den Kredit vermittelt hat oder selbst eine Finanzierungshilfe gewährt, die über den Ratenzahlungsplan der MaBV hinausgeht. Dies ist der Fall, wenn Ihnen der Bauträger in Abweichung der üblichen Zahlungsziele einen Aufschub von mehr als 3 Monaten gewährt und Sie die Immobile als Verbraucher erwerben. In diesem Fall handelt es sich bei dem Kaufvertrag nämlich zugleich um einen Verbraucherkreditvertrag, so dass Ihnen aus diesem Grunde ein Widerrufsrecht von 2 Wochen zustehen kann.

Die Wirksamkeit des Vertrages wird grundsätzlich vom Notar überprüft. Der Notar wird Sie informieren, sobald die Voraussetzungen vorliegen. Zusätzlich übernimmt der Notar zumeist auch die Prüfung der Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Wirksamkeit der Freistellungsbescheinigung. Zur Prüfung dieser Fälligkeitsvoraussetzungen ist er jedoch nicht zwingend verpflichtet. Fragen Sie demnach den Notar, ob er auch diese Fälligkeitsvoraussetzungen überprüfen wird. Beachten Sie, dass der Notar nicht die Prüfung der Baugenehmigung übernimmt.

 Tipp:

Informieren Sie den Notar spätestens im Rahmen des Beurkundungstermins von derartigen Umständen, damit er den Vertrag gegebenenfalls an diese ihm unbekannten Umstände anpassen kann. Fragen Sie den Notar, in welcher Hinsicht er die Fälligkeit überprüfen wird.

Des weiteren muss eine Vormerkung zu Ihren Gunsten eingetragen sein. Eine Vormerkung dient der Sicherung Ihres übereignungsanspruchs im Grundbuch. Sie bewirkt, dass spätere Eintragungen, etwa einer weiteren Grundschuldeintragung oder ein erneuter Verkauf Ihrer Wohnung an einen Dritten Ihnen gegenüber relativ unwirksam ist. Sie haben damit einen dinglichen Anspruch gegen den Verkäufer oder jeden sonstigen Dritten, auf Löschung der Grundbucheintragungen, die ihrer Vormerkung widersprechen. Da die Vormerkung lediglich der Sicherung eines Anspruchs dient, ist sie streng akzessorisch. Dies bedeutet, dass Ihre Wirksamkeit von dem Bestand des zu sichernden Anspruchs abhängt. Ist demnach Ihr Anspruch auf übereignung Ihrer Immobilie aus welchem Grund auch immer unwirksam, so mag zwar die Vormerkung eingetragen sein, gleichwohl ist die Vormerkung unwirksam, da der Anspruch auf übereignung nicht besteht.

Bei der Vormerkung sind im Wesentlichen zwei Dinge zu beachten: Zum einen müssen Sie eine originäre Vormerkung vom Bauträger erhalten. Zu diesem Zweck muss der Bauträger seinerseits bereits Eigentümer des Verkauften Grundstücks sein. Hat der Bauträger erst kürzlich das Grundstück erworben und tritt er die Vormerkung an Sie ab, so besteht für Sie die Gefahr, dass der Bauträger zwischenzeitlich in Insolvenz fällt. In diesem Fall kann der übereignungsanspruch des Bauträgers gegen seinen Verkäufer erlöschen. Dies hat zur Folge, dass die Vormerkung, die ja zur Sicherung Ihres Anspruchs an Sie abgetreten wurde, ebenfalls untergeht. Des Weiteren muss die Vormerkung zu Ihren Gunsten auch an der richtigen Rangstelle eingetragen sein. Sofern der Notar die Eintragung der Vormerkung entgegen gängiger Praxis nicht überprüfen sollte, kann hinsichtlich der Frage der überprüfung der Eintragung der Auflassungsvormerkung anwaltlicher Rat geboten sein, wenn seitens des Käufers sehr viele Dienstbarkeiten übernommen werden sollen. Die überprüfung der Eintragung der Auflassungsvormerkung wird den juristischen Laien zumeist überfordern, weshalb in vorliegendem Ratgeber, der sich gerade an den juristisch nicht vorgebildeten Verbraucher wendet, auf eine eingehende Darstellung verzichtet wird. Im Grundsatz gilt, dass Belastungen im Grundbuch insofern gelöscht sein müssen, als sie nicht übernommen werden sollen. Kaufen Sie demnach ein Haus in einer Mehrfamilienanlage so bedeutet dies, dass beispielsweise alte Dienstbarkeiten oder Nießbrauchrechte, die der geplanten Nutzung entgegen stehen, gelöscht sein müssen. Demgegenüber werden Leitungsrechte, Entwässerungs- und Abwasserleitungsrechte, die der Erschließung der Wohnanlage insgesamt zu dienen bestimmt sind, regelmäßig von Ihnen zu übernehmen sein. Nicht selten wird zudem im Notarvertrag eine Vollmacht zur Bestellung weiterer solche Leitungs- und Kabelrechte für den Verkäufer vorgesehen, falls nicht sämtliche Dienstbarkeiten bereits zuvor ordnungsgemäß bestellt wurden. Sofern die inner e Erschließung eines Grundstücks für eine Mehrhausanlage kompliziert ist, können weit über 100 Dienstbarkeiten für die innere Erschließung einer Anlage erforderlich werden. Die Vollmacht soll damit der Gefahr vorbeugen, dass die Bestellung einzelner Rechte vergessen wurde und somit die Versorgung einzelner Häuser mit Strom, Wasser, Telefon, Energie und dergleichen auch nachträglich noch gesichert werden kann.

Die Lastenfreistellung:

Sofern der Bauträger- was regelmäßig der Fall sein wird - seinerseits zur Realisierung des Bauvorhabens einen Kredit aufgenommen hat, wird im Grundbuch eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank des Bauträgers eingetragen sein. Da Sie diese Grundschuld nicht übernehmen wollen, muss sichergestellt werden, dass die Grundschuld gelöscht wird, sofern Sie das Haus oder die Wohnung gekauft haben. Dies geschieht durch die Lastenfreistellung. Die finanzierende Bank des Bauträgers verspricht Ihnen als Käufer, dass Sie das von Ihnen gekaufte Grundstück oder die Wohnung von der Grundschuld freistellen wird, sofern Sie den Kaufpreis für die Wohnung an die Bank bezahlen. Das gleiche gilt für den Fall, dass der Bauträger in Insolvenz fallen sollte und aus diesem Grunde das Bauvorhaben nicht vollendet werden sollte. Hierbei kommt ein Vertrag zwischen Ihnen und der Bank zustande.

Da sich Banken abzusichern pflegen, erklären sie die Freigabe ihrer grundschuldrechtlichen Sicherung natürlich nicht ohne Bedingungen.

Zunächst müssen Sie ihrerseits sämtliche bis zur Vollendung des Bauvorhabens - oder, und dies ist der relevantere Fall, bis zur Insolvenz des Bauträgers - fälligen Raten auf das im Notarvertrag oder der Freigabeerklärung vorgesehene Konto der Bank bezahlt haben. Die Bank will damit erreichen, dass ihr zumindest der bis dahin fällige Kaufpreis zugeflossen ist, wenn sie ihre Sicherheit aus der Grundschuld aufgibt. Für die Bank stellt sich Ihre anteilige Kaufpreiszahlung somit quasi als Austausch von Sicherheiten dar. Vereiteln Sie diesen Austausch, indem Sie auf ein anderes als das im Kaufvertrag angegebene Konto des Bauträgers bezahlen oder etwa einen Teilbetrag insbesondere im Rahmen der übergabe in bar übergebe, kann die Bank die Freigabe verweigern, wenn der Bauträger das Geld nicht an die Bank weiterleitet. Dies gilt auch für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche, die Sie unmittelbar mit dem Bauträger vereinbaren.

Sofern sich im Rahmen der Vertragsabwicklung mit der Bank Probleme ergeben ist die Konsultation eines Anwalts dringend geboten.

 Tipp:

Bezahlen Sie diese ausschließlich auf das im Kaufvertrag angegebene Konto. Eine solche Zahlungsverpflichtung auf das Konto bei der finanzierende Konto schließt allerdings die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen Verzögerungen, Mängeln oder Ersatzvornahmen durch den Käufer nicht aus. Sofern Sie - etwa in Hinblick auf nachträglich vereinbarte Eigenleistungen - den Kaufpreis reduzieren, kann dies Auswirkungen auf die Freigabeverpflichtung der Bank haben. Bevor Sie sich somit mit dem Bauträger auf eine Reduzierung des Kaufpreises einigen, vergewissern Sie sich, dass eine solche Reduzierung von der Freigabe gedeckt ist. Hierbei ist eine schriftliche Anfrage des Bauträgers bei der finanzierenden Bank zumeist der sachgerechteste Weg. Die Bank wird sodann dem Bauträger ihrerseits schriftlich bestätigen, ob eine derartige Reduzierung des Kaufpreises ihrer Freigabeverpflichtung entgegen steht.

Schließlich muss noch die Baugenehmigung vorliegen. Da Ihr Vorliegen, bzw. die baugenehmigungskonforme Umsetzung des Bauvorhabens durch den Notar nicht überprüft wird, bestehen in diesem Zusammenhang erhöhte Sorgfaltsanforderungen des Käufers. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) untersagt es dem Bauträger, Vermögenswerte des Käufers entgegenzunehmen, solange die Baugenehmigung noch nicht erteilt ist. Dies setzt nicht die Bestandskraft der Baugenehmigung voraus. Erst mit Bestandskraft ist gesichert, dass das Bauvorhaben auch realisiert werden kann. Bestandkraft tritt regelmäßig mit Ablauf eines Monats seit Zustellung der Baugenehmigung ein. Danach kann die Baugenehmigung nicht mehr angefochten werden. Da im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens auch Nachbarn widerspruchsberechtigt sind, setzt die Bestandskraft auch voraus, dass die Baugenehmigung ebenfalls den Nachbarn zugestellt wurde. Für diese ist auch die Monatsfrist maßgebend. Insofern kommt es auf die Zustellung an diese an. Sofern die Baugenehmigung Nachbarn nicht zugestellt wurde - dies ist eine Ausnahme - tritt Bestandskraft erst nach einem Jahr ein. Zusätzlich muss in bestimmten Fristen von der Baugenehmigung Gebrauch gemacht werden. Dies hängt jeweils von den in den einzelnen Bundesländern geregelten Fristen ab. Sofern diese Fristen (2 bis 4 Jahre) überschritten sind, besteht für den Käufer keine Rechtssicherheit mehr.

 Tipp:

Lassen Sie sich vom Bauträger eine Kopie der Baugenehmigung aushändigen. Zugleich sollten Sie sich bestätigen lassen, dass die Baugenehmigung sämtlichen Nachbarn zugestellt wurde. Im Rahmen des Notarvertrages bietet es sich an, die Fälligkeit der Kaufpreisverpflichtung, sollte die Baugenehmigung gerade erst ausgestellt worden sein, von der Bestandkraft der Baugenehmigung abhängig zu machen. Da man nicht wissen kann, wann die Baugenehmigung sämtlichen Nachbarn zugestellt wurde, bietet es sich ergänzend an, die Fälligkeit um etwa 7 Wochen nach Zustellung der Baugenehmigung an den Bauträger hinauszuschieben. Hierbei hat der Bauträger zu versichern, dass die Baugenehmigung sämtlichen widerspruchsberechtigten Nachbarn zugestellt wurde, bzw. diese Nachbarn dem Bauvorhaben vorab schriftlich zugestimmt haben, wodurch deren Widerspruchrecht beseitigt wurde. Sofern die Baugenehmigung älter als 2 Jahre ist, sollte der Bauträger noch bestätigen, dass die Baugenehmigung nach wie vor Bestandskraft genießt.