Haftung des Käufers für Erschließungskosten

Wie bereits in dem Kapitel über die Einmesskosten dargestellt (siehe hierzu "Einmesskosten" Hyperlink), sind mit dem Bau und dem Erwerb von Immobilien vielfältige öffentlich rechtliche Gebühren verbunden. So erhebt der Staat insbesondere für die Erschließung des Geländes mit Straßen, Kanal, Wasser und Energie Gebühren. Diese Gebühren müssen vom jeweiligen Eigentümer der Immobilie getragen werden.

Sofern der Erwerber einer Immobilie nun im Kaufvertrag einen Festpreis vereinbart hat und der Kaufvertrag hinsichtlich der Kostentragung für Erschließungskosten, die mit dem Bauvorhaben in Zusammenhang stehen, vorsieht, dass diese vom Verkäufer zu tragen sind, droht dem Käufer somit gleichwohl eine Inanspruchnahme für diese Kosten wenn der Bauträger für diese nicht mehr aufkommen kann. Hat der Käufer bereits vollständig bezahlt, droht ihm somit eine doppelte Inanspruchnahme. Zum einen sind die Erschließungskosten in den Kaufpreis mit eingeflossen, zum anderen muss er diese nunmehr erneut an die Gemeinde bezahlen.

Umgekehrt haftet der Bauträger als Verkäufer neben dem Erwerber gesamtschuldnerisch für die Bezahlung der Grunderwerbsteuer sowie der Notar- und Grundbuchkosten.

Da die Erschließungskosten bei einem Haus durchaus eine fünfstellige Summe betragen können, empfiehlt es sich für den Käufer vor vollständiger Bezahlung des Kaufpreises bei der Gemeinde nachzufragen, ob die Erschließungskosten bereits erhoben und bezahlt wurden. Sofern allerdings noch kein Gebührenbescheid ergangen ist, hat der Käufer keinerlei Handhabe, einen Teil des Kaufpreises zurückzuhalten, um sich vor eine spätere Inanspruchnahme durch die Gemeinde für nicht bezahlte Erschließungsbeiträge abzusichern.

Der Käufer einer Immobilie kann sich somit nur schwer gegen eine solche zusätzliche Inanspruchnahme absichern. Die einzige Möglichkeit, die dem Käufer bleibt, ist vor Kaufvertrag, bei der Gemeinde die einzelnen im Zusammenhang mit der Baumaßnahme anfallenden Erschließungskosten abzufragen. Sofern diese Kosten bereits zum Erwerbszeitpunkt feststehen, bietet es sich an, den Kaufpreis um die Erschließungskosten zu reduzieren und mit dem Bauträger zu vereinbaren, dass diese Kosten vom Erwerber zu tragen sein werden. Eine solche Vertragsgestaltung hat überdies den Vorteil, dass sich nicht nur der Kaufpreis um die Erschließungskosten reduziert. Auch die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten werden günstiger. Damit scheint die übernahme der Kostentragungspflicht für Erschließungsbeiträge durch den Käufer insgesamt verlockend. Gleichwohl ist hiervor auch zu warnen. Oft wird der Käufer nicht überblicken, welche Erschließungskosten mit dem Bau einer Immobilie verbunden sind. Abweichungen von der Festpreisvereinbarung sind somit insgesamt nur dem erfahrenen Immobilienerwerber vorbehalten.