Der Grundbuchstand

Nach der Bezeichnung von Käufer und Verkäufer wird im Rahmen eines typischen Bauträgervertrages in einer Vorbemerkung zunächst der Grundbuchstand erläutert.

Im Blatt I des Grundbuchs ist zunächst die Größe und Lage des Grundstücks und der Eigentümer des Grundstücks eingetragen. In der Regel ist dies der Verkäufer. Sollte noch eine dritte Person oder Gesellschaft als Eigentümer eingetragen sein, so wird dies regelmäßig darauf zurückzuführen sein, dass der Verkäufer das Grundstück seinerseits erst kürzlich erworben hat und aus diesem Grund die Eigentumsumschreibung noch nicht vollzogen ist. In diesem Fall wird typischerweise eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Verkäufers im Grundbuch eingetragen sein, die zunächst den Erwerb des Gesamtgrundstücks für den Bauträger sichert. Eine solche Auflassungsvormerkung wird in Blatt II des Grundbuchs eingetragen. Obwohl das Grundbuch eigentlich nur ein öffentliches Register für Grundstücke ist, welches für jeden zugänglich ist, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, können auch Wohnungen in das Grundbuch eingetragen werden. Denken Sie an eine beliebige Wohnanlage. Die einzelne Wohnung verfügt eigentlich über kein Grundstück. Gleichwohl wird sie als sonderrechtsfähiges Eigentum ins Grundbuch eingetragen, wobei ihr ein ideeller Anteil am Grundstück zugeordnet wird.

In Blatt II des Grundbuchs werden Dienstbarkeiten eingetragen. Dienstbarkeiten berechtigen einen Dritten, ein Grundstück zu einem bestimmten Zweck zu verwenden. Zum einen können Dienstbarkeiten zugunsten einer Person, hierbei kann es sich um eine Stadt, den Landkreis das Bundesland, eine Firma oder eine natürliche Person handeln, zum anderen können Dienstbarkeiten zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks eingetragen werden. Sofern Dienstbarkeiten zugunsten einer natürlichen Person eingetragen werden, endet die Dienstbarkeit mit dem Tod des Berechtigten. Sofern Dienstbarkeiten zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks eingetragen werden, ist die Dienstbarkeit somit auf Ewigkeit angelegt. Klassische Fälle von Dienstbarkeiten sind Leitungs- und Kabelrechte für Ver- und Entsorgungsleitungen, wie Abwasser, Stromleitungen, Entwässerungsleitungen und dergleichen. Daneben finden sich in vielen Grundbüchern auch Fahr- und Gehrechte, die der Erschließung eines anderen Grundstücks zur Straße hin dienen. Hierbei handelt es sich überwiegend um Dienstbarkeiten, die der inneren Erschließung fremder Grundstücke dienen, meist im Boden verlaufen und die in der Regel für den Erwerber nicht störend sind. Zusätzlich sind in den Bestellungsurkunden auch Regelungen über die Kostentragung enthalten. Beispielsweise ist darin geregelt, wer die Kosten für die Erneuerung einer Einfahrt zu tragen hat, für die ein Wegerecht bestellt wurde.

Vergewissern Sie sich hinsichtlich der Dienstbarkeiten nicht nur, in wie weit Sie durch mögliche Belastungen beeinträchtigt werden; erkundigen Sie sich zusätzlich, wie zu Ihren Gunsten auf Nachbargrundstücken Dienstbarkeiten eingetragen worden sind oder - und dies ist für Sie der wichtigere Fall - in wie weit solche Dienstbarkeiten zu Ihren Gunsten bestellt werden müssen. Dies betrifft insbesondere die Bebaubarkeit ihres Grundstücks sowie den Anschluss Ihres Grundstücks an Ver- und Entsorgungsleitungen.

Neben diesen Dienstbarkeiten können aber auch noch andere Rechte in Blatt II des Grundbuchs eingetragen werden. Zunächst ist dies die Vormerkung. Eine Vormerkung dient der dinglichen Sicherung eines Anspruchs. Ein typischer Fall der Vormerkung ist die Auflassungsvormerkung, die in das Grundbuch eingetragen wird, um Ihren Anspruch auf übereignung des von Ihnen gekauften Grundstücks zu sichern (siehe hierzu Kaufpreiszahlungsverpflichtung). Die Auflassungsvormerkung wird somit ebenfalls in Blatt II des Grundbuchs eingetragen.

Schließlich gibt es noch altrechtliche Dienstbarkeiten. Diese sind so alt, dass sie nicht im Grundbuch eingetragen worden sind. Als Beispiel sind alte Wege- und Weiderechte zu nennen. Altrechtliche Dienstbarkeiten sind ausgesprochen selten. In der Regel wird der Verkäufer für das Fehlen solcher Dienstbarkeiten keine Gewährleistung übernehmen. Er hat jedoch zu versichern, dass ihm solche nicht bekannt sind.

In Blatt IIIdes Grundbuchs werden Belastungen wie Hypotheken und Grundschulden eingetragen. Eine Hypothek und eine Grundschuld sind nichts anderes als ein dingliches Verwertungsrecht des Gläubigers, in das Grundstück zu vollstrecken. Im Notfall bedeutet dies, dass der Grundschuldgläubiger, typischerweise eine Bank, das Grundstück versteigern lassen kann. Sofern Sie ein Haus oder eine Wohnung von einem Bauträger kaufen, wird dort regelmäßig zur Sicherung der finanzierenden Bank des Bauträgers eine Grundschuld eingetragen sein, welche es der Bank im Falle der Insolvenz des Bauträgers gestattet, das Grundstück, oder die Wohnung zu versteigern. Damit nicht das von Ihnen gekaufte Haus oder die Wohnung für Schulden des Bauträgers versteigert werden kann, muss die finanzierende Bank des Bauträgers dem beurkundenden Notar eine sogenannte Freigabeverpflichtung vorlegen. Vorher müssen und sollen Sie nichts bezahlen (siehe hierzu die Freigabeverpflichtung Hyperlink).

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Tipp:

Bevor Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie vom Verkäufer Pläne verlangen, aus denen sich die konkrete Lage der Dienstbarkeit ergibt. Anhand dieser Pläne können Sie feststellen, in wie weit verlegte Leitungen ihr Bauvorhaben stören können und ob durch eine möglicherweise erforderliche Verlegung von Leitungen Mehrkosten für Sie entstehen können. Zusätzlich können Sie sich bei den Berechtigten noch erkundigen, in wie weit eine Erneuerung der Leitungen geplant oder erforderlich ist und derartige Maßnahmen gegebenenfalls mit den entsprechenden Stellen abstimmen. Nichts ist ärgerlicher, als wenn man gerade sein Haus fertiggestellt hat und sodann der Boden erneut für neue Leitungen und Kabel aufgerissen werden muss.