Die Bauverpflichtung

Typische vertragliche Regelung:

Nun kommt der entscheidende Teil des Bauträgervertrages. Der Bauträger verpflichtet sich gegenüber dem Käufer zum Bau eines Hauses, bzw. einer Wohnung entsprechend den Ihnen vorgelegten Plänen.

Typische Vertragsklauseln in Bauträgerverträgen lauten:

"Der Bauträger verpflichtet sich, das Bauwerk innerhalb der vereinbarten Zeit nach den bereits vorliegenden Plänen zu errichten und zusätzlich das Bauwerk nach Maßgabe der Baubeschreibung nach den anerkannten Regeln der Bautechnik und den Bauvorschriften technisch einwandfrei schlüsselfertig zu erstellen und nur normgerechte Baustoffe zu verwenden."

Im Ergebnis bedeutet eine derartige Bestimmung, dass der Verkäufer eine technisch einwandfreie Bauleistung zu erbringen hat. Die Bauleistung hat nicht allein den Vorgaben der Baugenehmigung zu genügen und allen technischen DIN-Anforderungen zu entsprechen, sie muss überdies auch den Stand der Technik wiederspiegeln. Sofern DIN-Normen den neuesten technischen Stand noch nicht umgesetzt haben, kann sich der Bauträger mithin nicht auf die Einhaltung derselben berufen. In diesem Falle ist selbst die Einhaltung der DIN-Norm nicht ausreichend und kann einen Mangel darstellen. Maßgeblich für den Stand der Technik ist hierbei nicht der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern der Zeitpunkt der Abnahme. Haben sich demnach die anerkannten Regeln der Technik, etwa im Bereich des Wärme- oder des Schallschutzes geändert, so ist dies trotz der Vereinbarung eines Festpreises das Problem des Bauträgers. Er muss den neuesten Stand der Technik umsetzen.

Sofern im Rahmen des Bauträgervertrages oder in der Baubeschreibung explizit auf DIN-Normen verwiesen wird, sollten Sie derartige Hinweise nicht zwingend als Zeichen einer besonders hohen Qualität oder Güte betrachten. Zuweilen verbergen sich hinter solchen Verweisen gerade Einschränkungen der Bauverpflichtung. Insbesondere wenn auf ältere DIN-Normen verwiesen wird, sollten Sie vorsichtig sein. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass diese DIN-Normen den neuesten Stand der Technik wiederspiegeln, ihre Aufnahme in die Baubeschreibung lediglich der Klarstellung dient und hiermit keinerlei Einschränkungen der Leistungsverpflichtung verbunden sein soll.

Die Baubeschreibung:

Der Umfang der Bauverpflichtung ergibt sich aus der Baubeschreibung, die typischerweise in einer eigenen Notarurkunde niedergelegt ist. Sie ist eines der wichtigsten Dokumente, da sich aus ihr der Umfang der von Ihnen erworbenen Bauleistungen ergibt. Lesen Sie die Baubeschreibung genau durch. Die Baubeschreibung sollte im Detail regeln, welche Bauleistungen vom Bauträger zu erbringen sind. Sofern die einzelnen Leistungen nicht spezifiziert sind, gilt im Grundsatz, dass der Bauträger Produkte mittlerer Art und Güte schuldet. Ist beispielsweise der Hersteller für die Fliesen nicht näher bezeichnet, so hat der Bauträger den üblichen Standard zu liefern. Handelt es sich bei der erworbenen Immobilie demgegenüber um ein Luxusobjekt, so wird sich der Erwerber sicherlich nicht mit einem Produkt bloß durchschnittlicher Qualität abzufinden haben. Aus der Anpreisung der Immobilie durch den Verkäufer lassen sich somit Rückschlüsse auf die allgemeinen Qualitätsanforderungen ziehen.

Die Baubeschreibung entscheidet aber nicht allein über die Qualität der Bauleistung, auch der Umfang der Bauleistungen ergibt sich im Zweifelsfall aus der Baubeschreibung. Hierbei ist insbesondere darauf zu achten, dass sämtliche für Sie wesentlichen Bauleistungen in der Baubeschreibung enthalten sind.

Nicht selten fehlen in Baubeschreibungen etwa folgende Leistungen: Duschkabine, Fensterbänke bei raumhohen Mauerdurchbrüchen, Badspiegel, sonstige Badarmaturen und Maueröffnungen für Abluft in der Küche.

Bei Häusern sollten Sie außerdem auch die Baubeschreibung für den Keller und das Dachgeschoss aufmerksam lesen. Oft werden die Wände im Keller nicht gestrichen und erhalten auch keinen Bodenbelag, der Ausbau des Dachgeschosses ist teilweise ebenfalls nicht von der Leistungspflicht des Bauträgers umfasst. ärgerlich ist zudem, wenn der Telefon- oder Fernsehanschluss nicht vollständig vom Bauträger installiert wird und hierdurch Zusatzkosten entstehen.

Sofern Sie den Erwerb Ihres Eigenheims in Gegenden mit viel Schnee erwerben wollen, achten Sie zusätzlich auf die Montage von Schneefanggittern im Eingangsbereich und vor der Terrasse. Sofern ein Weg am Haus entlang führt, sollte auch dieser durch Schneefanggitter gesichert sein.

Schließlich ergibt sich aus der Baubeschreibung auch die Anzahl an Steckdosen, der Fernseh- und Telefonanschlüsse und der Lichtauslässe. Die Baubeschreibung allein kann Ihnen hierbei keine hinreichende Auskunft geben. Lassen Sie sich aus diesem Grunde zusätzlich den Elektroplan und den Plan der Heizungsinstallation für Ihr Haus oder Ihre Wohnung zeigen und überprüfen Sie, ob die Position der Heizkörper oder der Steckdosen Ihren Vorstellungen entspricht. änderungen der Installation sind zu einem frühen Stadium des Baus - in dessen Rahmen Sie als Laie die einzelne Position der Anschlüsse gerade nicht erkennen können - zumeist ohne Probleme möglich und verursachen keine zusätzlichen Kosten.

Lesen Sie die Baubeschreibung genau und nicht nur einmal durch. Beim zweiten Lesen gehen Sie durch Ihr Haus oder Ihre Wohnung und überlegen sich, welche Gegenstände Sie in Ihrem Haus, der Wohnung jenseits des Inventars vorfinden, die gerade nicht in der Baubeschreibung erwähnt sind. Ziehen Sie gegebenenfalls fachkundigen Rat hinzu.

Schlüsselfertig:

Sofern die Baubeschreibung unvollständig ist, bedeutet dies aber noch nicht, dass der Bauträger typischerweise zur Fertigstellung erforderliche Bauleistungen nicht schuldet. Hat der Bauträger im Kaufvertrag eine "schlüsselfertige" Leistung versprochen, so besagt dies nach allgemeiner Rechtsauffassung, dass der Käufer sein Haus tatsächlich nur noch aufschließen muss und seine Möbel aufstellen kann. Fehlen für die Bezugsfertigkeit demnach wichtige Bauleistungen, wie beispielsweise der Briefkasten, die Klingel, Teile der Außenanlagen, so schuldet der Bauträger die Fertigstellung gleichwohl, es sei denn, er hat im Rahmen der Baubeschreibung explizit darauf hingewiesen, dass diese Bauleistungen nicht Gegenstand des Vertrages sind. Hieran fehlt es zumeist.

Bevor Sie die Immobilie erwerben, sollten Sie sich im Klaren sein, welche Bauleistungen gegebenenfalls in der Baubeschreibung fehlen, die der Bauträger zusätzlich erbringen soll und vereinbaren Sie diese im Kaufvertrag. Dies erspart Ihnen viel ärger im Rahmen der Abwicklung.

Sonderwünsche:

Der Begriff "Sonderwunsch" bedeutet lediglich, dass von der in der Baubeschreibung niedergelegten Standardausführung abgewichen werden soll. Sonderwünsche können demnach der ursprünglich nicht im Standard vorgesehene Ausbau des Speichers, das Versetzen einer Wand oder ähnliches sein.

Kein Sonderwunsch ist demgegenüber die Auswahl der Fliesen oder des Bodenbelags, den der Bauträger von vornherein den Käufern zur Auswahl aus Musterpaketen anbietet. Hierbei handelt es sich lediglich um eine Wahlschuld.

Sofern Sie mit dem Bauträger bereits vor Verbriefung Sonderwünsche vereinbart haben, achten Sie darauf, dass diese auch vollständig Eingang in die Notarurkunde finden. Geschieht dies nicht, so ist der von Ihnen geschlossene Vertrag unwirksam, da hinsichtlich der Sonderwünsche die notarielle Form nicht gewahrt wurde. Viele Käufer neigen dazu, mit dem Bauträger die einzelnen von Ihnen gewünschten änderungen der Baubeschreibung bis ins Detail zu besprechen, um sodann die Sonderwünsche doch nicht zu verbriefen, da diese Zusatzkosten verursachen und der Käufer sich die zusätzlichen Kosten der auf die Sonderwünsche entfallenden Grunderwerbsteuer vermeintlich sparen will. Vereinbart der Käufer demnach vor Abschluss des Bauträgervertrages Sonderwünsche für 5.000,- €, so entfallen auf diese Sonderwünsche 3,5 % Grunderwerbsteuer. Werden die Sonderwünsche nicht notariell verbrieft, so spart sich der Käufer die anteilige Grunderwerbsteuer. Dies sind immerhin 175,- €. Dass der Käufer unter tatkräftiger Hilfe des Bauträgers sich dabei der Steuerhinterziehung strafbar macht und zudem der von ihm abgeschlossene Notarvertrag für eine Immobilie von zumeist mehr als 100.000,- € unwirksam ist, machen sich die Wenigsten klar. Im Ergebnis begehen Sie somit nicht nur eine strafbare Handlung, Sie gefährden überdies eine der größten Investitionen ihres Lebens.

Aus diesem Grunde gilt: lassen Sie alle Sonderwünsche, über die Sie sich mit dem Bauträger bereits verständigt haben, in die notarielle Urkunde aufnehmen.

Sofern Sie sich bereits über die Grundleistung des Bauträgers, die sich aus der Baubeschreibung ergibt, im Klaren sind, so überlegen Sie, welche Sonderwünsche für Sie von besonderer Bedeutung sind. Achten Sie darauf, dass diese unbedingt in den Notarvertrag aufgenommen werden. Beispiele für häufig geäußerte Sonderwünsche sind der Einbau eines Kamins, eine Fußbodenerwärmung im Bad, Handtuchheizkörper im Bad, ein farbiger Wandanstrich, der Ausbau des Speichers, andere Bodenbeläge, das Versetzen von Wänden oder ähnliches. Insbesondere wenn Sie sich in einer recht frühen Phase des Baus zum Kauf der Immobilie entschlossen haben, sollten Sie bedenken, dass die noch mögliche und kostengünstige Realisierung von Sonderwünschen der entscheidende Vorteil für denjenigen Käufer ist, der sich bereits in der Rohbauphase oder sogar vor Baubeginn zum Kauf einer Immobilie entscheidet. Sie können Wände versetzen, Einfluss auf die Elektroinstallation und die Position der Heizkörper nehmen. Nutzen Sie diese Vorteile und gestalten Sie ihr eigenes Zuhause aktiv mit.

Dies bedeutet, dass etwa der Herdanschluss an der im Prospekt angegebenen Stelle eingebaut wird. Gleiches gilt für den Fernsehanschluss im Wohnzimmer, der dann an der Schrankwand angebracht wird.

Sofern im Rahmen des Baus mit der Installation der Elektrik und der Heizungsleitungen noch nicht begonnen wurde, behalten Sie sich im Notarvertrag das Recht vor, über die Position der Anschlüsse und Heizkörper zu entscheiden. Derartige änderungen verursachen regelmäßig keine Mehrkosten und Sie stellen damit sicher, dass diese wesentlichen Installationen nach Ihren Wünschen realisiert werden. Sofern Sie Ihre Wünsche nicht einbringen, wird der Bauträger die Installation zumeist nach dem im Prospekt vorgegebenen Einrichtungsplan einbauen.

Nachträgliche Sonderwünsche nach Abschluss des Notarvertrages:

Nicht selten werden auch nach Vertragsschluss noch Sonderwünsche von Käufern mit dem Bauträger vereinbart. Hierbei ist eine Vielzahl von rechtlichen und tatsächlichen Problemen zu berücksichtigen, die viele Käufer übersehen.

Viele Bauträgerverträge sehen hinsichtlich der nachträglichen Vereinbarung von Sonderwünschen etwa folgende Regelung vor:

Nachträglich vereinbarte Sonderwünsche bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der schriftlichen Bestätigung durch den Verkäufer. Der Verkäufer kann verlangen, dass die Sonderwünsche direkt mit den an der Baustelle eingesetzten Handwerksbetrieben vereinbart und abgewickelt werden. Die Herstellung der Wohneinheit verlängert sich um die Dauer der Herstellungszeit für Sonderwünsche, längstens jedoch um X Wochen.

Die schriftliche Bestätigung von Sonderwünschen durch den Bauträger zum Formerfordernis zu erheben, ist grundsätzlich zu begrüßen. Nicht selten werden an der Baustelle zusätzliche Leistungen vereinbart, die sich später nur als schwer realisierbar erweisen. Zusätzlich dient das Schriftformerfordernis Ihrer Kostensicherheit. Sie wissen demnach genau, welche Kosten auf Sie zukommen werden. Entscheidend für das Schriftformerfordernis spricht demnach, dass Sie auf die Aussage des Bauträgers allein, man werde die Sonderwünsche schon zum Preis xy umsetzten, nicht blind vertrauen.

Sofern Sie im Rahmen des Bauträgervertrages allerdings die Auflassung, d.h. die Einigung über den Eigentumsübergang der Immobilie noch nicht erklärt haben, gilt die Besonderheit, dass in diesem Falle die nachträgliche Vereinbarung von Sonderwünschen ebenfalls der notariellen Beurkundung bedarf. Dies ist ebenfalls vielen Bauträgern unbekannt. Achten Sie demnach darauf, dass der notarielle Bauträgervertrag auch eine Einigung hinsichtlich des Eigentumsübergangs enthält. (siehe hierzu auch "Die Auflassung" Hyperlink).

Die Durchführung von Sonderwünschen durch am Bau beteiligte Handwerker bereitet demgegenüber ganz erhebliche Probleme. Gerade Elektriker, Fliesenleger, Maler oder Parkettleger wenden sich recht gerne direkt an den Käufer einer Immobilie, um mit der Bestellung von Zusatzwünsche weitere Einnahmen zu generieren. Hierbei besteht für Sie als Käufer das Problem, dass er allein im Rahmen Ihres Vertragsverhältnisses zum Bauträger dem besonderen gesetzlichen Schutz der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) unterliegt. Vereinbaren Sie demgegenüber Zusatzleistungen direkt mit Handwerkern, so besteht ihre Zahlungsverpflichtung unabhängig vom weiteren Fortgang des Baus, einer möglichen Insolvenz des Bauträgers und dergleichen. Aus diesem Grunde sollten Sie Sonderwünsche tunlichst mit dem Bauträger vereinbaren. Hinzu kommt oft ein weiteres Problem. Vereinbaren Sie die Durchführung von Sonderwünschen mit Handwerkern, wodurch Grundleistungen des Bauträgers aufgehoben werden, so wird Ihnen der Bauträger diese Grundleistung regelmäßig gutschreiben.

Beispiel: Der Fliesenleger schlägt Ihnen in Abänderung der Standardfliesen die Verlegung ganz besonders schöner und auch teurer Fliesen vor. Zusätzlich soll die Art der Verlegung geändert werden. In der Mitte des Raumes soll zusätzlich ein Stern verlegt werden und es werden zwei Bordüren längs an der Wand angebracht. Dem Bauträger ist die Abrechung dieser Zusatzleistungen zu kompliziert. Er schlägt Ihnen vor, Ihnen die Kosten für die Verlegung der Fliesen gutzuschreiben und die Kosten für die von Ihnen gewählten Fliesen samt der Verlegung direkt mit dem Handwerkern abzurechnen. Da der Fliesenleger diese besonderen Fliesen nicht vorrätig hat, kommt es aufgrund der Bestellung zu Verzögerungen. Auch der erhöhte Zeitaufwand für die aufwendige Verlegung führt zusätzlich zu einer Verzögerung des Bauvorhabens.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass Sie nachträglich den Leistungsumfang des Bauträgers reduziert haben und nunmehr gerade ein Haus ohne Fliesen erworben haben. Der Fliesenleger wurde Ihnen zwar durch den Bauträger vorgegeben, gleichwohl ist dieser nunmehr Ihr Vertragspartner. Kommt es im Rahmen des Baus zu Verzögerungen durch den Fliesenleger, so hat diese nicht der Bauträger zu vertreten. Des Weiteren können sich Probleme an Schnittstellen im Rahmen des Baus ergeben. Hängt etwa der Einbau der Toilette oder des Waschbeckens von der vorherigen Anbringung der Fliesen ab, so ist der Bauträger in seiner Leistung behindert, solang die Fliesen nicht montiert wurden. Er wird Ihnen aus diesem Grunde schreiben, dass er in der weiteren Ausführung des Baus behindert ist. Damit trifft Sie als Käufer das Risiko, dass der Bau aufgrund Ihres Handwerkers stecken bleibt. Mögliche Bauverzögerungen in Hinblick auf die Leistungen des Fliesenlegers hat der Bauträger nicht zu vertreten. Gleiches gilt übrigens für die Gewährleistung. Schließlich können sich Nachteile ergeben, wenn der Bauträger in Insolvenz fallen sollte und das Objekt aus diesem Grunde nicht fertiggestellt werden sollte. Der Vorteil eines Bauträgervertrages ist gerade, dass Sie das Grundstück und eine definierte Bauleistung aus einer Hand erhalten. Geben Sie diesen Vorteil nicht auf und vereinbaren Sie Sonderwünsche stets mit dem Bauträger, selbst wenn ein zusätzliches Entgeld für den Bauträger für seine Vorfinanzierung und seine Bauleitung mit der Vereinbarung von Sonderwünschen verbunden sein sollte.

Vereinbaren Sie nachträgliche Sonderwünsche stets schriftlich und bestellen Sie diese nur direkt beim Bauträger. Sofern die Ausführung von Sonderwünschen derart aufwendig ist und es demzufolge zu einer Verlängerung der vereinbaren Herstellungsfrist kommt, vereinbaren Sie einen neuen Fertigstellungstermin unter Berücksichtigung des Sonderwunsches.

Beispiel: Eine solche Terminsvereinbarung ließe sich etwa wie folgt formulieren: Nachdem der Käufer nunmehr den Einbau eines Kaminzuges zu einem Preis von X wünscht, wird sich der Bau in Hinblick auf diesen Sonderwunsch um X Wochen verzögern. Neuer Fertigstellungstermin ist somit der [Datum].

Bezahlung nachträglicher Sonderwünsche:

Besonderheiten gibt es zusätzlich bei der Bezahlung von Sonderwünschen. Viele Bauträger sehen bei der nachträglichen Vereinbarung von Sonderwünschen einen von Ihrem Kaufvertrag abweichenden Zahlungsplan vor. Sie vereinbaren etwa die Bezahlung von 50 % bei Bestellung des Sonderwunsches und 50 % bei Abnahme desselben, unabhängig vom Baufortschritt. Eine solche Regelung ist nicht statthaft. Der Bauträger muss die Bestellung von Sonderwünschen vielmehr als Erhöhung des Kaufpreises in den Ratenzahlungsplan nach MaBV einbeziehen und kann dementsprechend die Bezahlung für Sonderwünsche nur nach diesem Ratenzahlungsplan abfordern. Statthaft ist demgemäß lediglich eine Veränderung des Zahlungsplans zu Ihren Gunsten. Eine Abweichung zu Ihren Ungunsten würde demgegenüber eine unzulässige Vorleistungspflicht begründen