Die Auflassung

Schließlich beinhaltet der Bauträgerkaufvertrag noch Regelungen zur Auflassung, das heißt zum Eigentumsübergang der Immobilie auf den Käufer. Für den übergang des Eigentums auf den Käufer ist die Einigung mit dem Verkäufer sowie die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.

Da Sie als Käufer im Rahmen eines Bauträgervertrages die erworbene Immobilie nicht sofort bezahlen, sondern nur in Raten nach Baufortschritt, wird zur Sicherung des Bauträgers, damit dieser sich sicher sein kann, auch sein Geld zu bekommen, der Eigentumsübergang nicht sofort im notariellen Kaufvertrag vollzogen. Hierzu stehen grundsätzlich zwei Wege offen:

• Zum einen kann der notarielle Bauträgervertrag vorsehen, dass die Einigung über den Eigentumserwerb durch den Käufer mit dem Tag der Beurkundung des Bauträgerkaufs noch fehlt. In diesem Falle bevollmächtigt der Käufer regelmäßig den Bauträger, für ihn die Einigung über den Eigentumsübergang zu erklären, sobald der Kaufpreis vollständig bezahlt wird. Sobald der Kaufpreis bezahlt ist, wird der Bauträger sodann beim Notar die Eigentumsumschreibung erklären.
• Alternativ hierzu wird im Bauträgervertrag die Einigung über den Eigentumsübergang bereits erklärt, Käufer und Verkäufer verzichten jedoch auf ihr jeweiligen Antragsrecht gegenüber dem Grundbuch, so dass die zweite Voraussetzung des Eigentumserwerbs, die Eintragung im Grundbuch durch Käufer und Verkäufer noch nicht herbeigeführt werden kann. In diesem Fall wird der Notar beauftragt, die Eigentumsumschreibung vorzunehmen, nachdem ihm der Bauträger die Bezahlung des gesamten Kaufpreises inklusive etwaiger Sonderwünsche bestätigt hat.

Auf den ersten Blick erscheinen beide Varianten aus rechtlicher Sicht für den Käufer und Verkäufer neutral zu sein, so dass beide Varianten in der Praxis üblich sind. Ein ganz erheblicher Unterschied ergibt sich jedoch im Rahmen der nachträglichen Bestellung von Sonderwünschen. Ist die Einigung über den Eigentumsübergang noch nicht erklärt worden, so bedürfen die Bestellungen von nachträglichen Sonderwünschen zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Form. Zusätzlich ergeben sich Nachteile bei den Notarkosten, da nunmehr zwei getrennte Beurkundungen, einmal über den Kauf und einmal über den Eigentumsübergang, vollzogen werden müssen. Insgesamt ist somit die zweite Variante der bereits erklärten, jedoch unvollständigen Einigung über den Eigentumsübergang insgesamt für den Käufer absolut vorzugswürdig.