Der Einbehalt bei Mängeln:

Da der Bauträger vom Käufer die Abnahme der Immobilie auch verlangen kann, wenn noch Mängel am Gebäude vorhanden sind und nun der Käufer mit dieser Abnahme den vereinbarten Kaufpreis für die Immobilie bezahlen müsste, würde der Käufer zu einer Vorleistung hinsichtlich eines Teils der vereinbarten Vergütung gezwungen. Er müsste den vollen Preis bezahlen, obwohl noch Mängel vorhanden sind und die Immobilie somit mängelbedingt weniger wert ist, als nach dem Vertrag vorgesehen. Um eine solche Situation zu vermeiden, sieht das BGB vor, dass der Käufer den 3-fachen Wert der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten einbehalten kann.

Beispiel: Im Rahmen der Abnahme einer Wohnung stellt der Käufer fest, dass die Decke im Wohnzimmer nicht ordnungsgemäß; gestrichen ist und Streifen aufweist. Des Weiteren ist das Metallgeländer am Balkon locker und nicht ordnungsgemäß; gestrichen. An Schweiß;nähten zeigen sich bereits Roststellen. Nach Baubeschreibung sollte das Geländer aus rostfreiem Edelstahl hergestellt werden. Die Kosten der Mängelbeseitigung belaufen sich für das Streichen der Decke auf ca. € 200,-. Die erforderliche Demontage und Neuherstellung des Geländers am Balkon wird voraussichtlich € 3.000,- kosten. Schließ;lich ist das Treppenhaus noch nicht gestrichen. Der Bauträger begründet dies mit der Absicht, das Treppenhaus erst zu streichen, sobald alle Mieter eingezogen sind. Die Kosten für das Streichen des Treppenhauses belaufen sich auf ca. € 1.500,-. Welche Rechte hat der Käufer im Rahmen der Abnahme?
Vorliegend hat der Käufer zwei Möglichkeiten: Zum einen kann er die Abnahme vollständig verweigern, da das Geländer derzeit locker ist und sich somit der Balkon in keinem verkehrssicheren Zustand befindet. Eine Nutzung des Balkons ist somit ausgeschlossen. Zusätzlich besteht die Gefahr, dass Kinder ungehindert den Balkon betreten und dort verunglücken könnten. Damit ist die sichere Nutzung der Wohnung nicht gegeben. Die Abnahme kann verweigert werden.
Sofern der Käufer die Wohnung möglichst schnell nutzen möchte, kann er gleichwohl die Abnahme erklären und die Mängel im Abnahmeprotokoll rügen. In diesem Falle ist mit der Abnahme der Kaufpreis für die Wohnung fällig. Der Käufer kann jedoch mindestens den 3-fachen Wert der Mängelbeseitigungskosten als Einbehalt geltend machen. Dies sind vorliegend € 600,- für die fleckig gestrichene Decke im Wohnzimmer sowie € 9.000,- für die Neuherstellung der Balkonbrüstung. Insgesamt kann der Käufer somit € 9.600,- für die Mängel an seiner Wohnung einbehalten.

Es stellt sich allerdings noch die Frage, ob der Käufer auch Einbehalte für Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend machen kann. Auch diese Frage ist zu bejahen. Für das Streichen des Treppenhauses steht dem Käufer ebenfalls ein dreifacher Einbehalt von insgesamt € 4.500,- zu. Im Ergebnis kann der Käufer somit € 14.100,- einbehalten. Damit ist er hinreichend gesichert und der Bauträger wird, um an sein Geld zu kommen, die Mängel beseitigen. Hierbei spielt es übrigens keine Rolle, ob bereits ein anderer Käufer ebenfalls einen Einbehalt für Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend gemacht hat. Das Recht, Einbehalte für Mängel am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen, steht jedem Käufer unabhängig von den übrigen Käufern in der Wohnanlage zu.