Allgemeine Fragen zur Abnahme:

Im Rahmen des Bauträgervertrages ist praktisch immer vorgesehen, dass der Käufer die erworbene Immobilie nach einer Einladung des Bauträgers, die mindestens 2 Wochen vor dem Abnahmetermin dem Käufer zugegangen sein muss, abzunehmen hat. Kommt der Käufer der Verpflichtung zur Abnahme nicht nach und lässt er die Einladung verstreichen, so kann die Abnahme auch fingiert werden. Dies bedeutet, dass trotz fehlender Billigung durch den Käufer das vom Bauträger errichtete Werk als vertragsgemäßig; anzusehen ist. Die Fiktion der Abnahme setzt voraus, dass der Käufer erneut vom Bauträger mit angemessener Frist eingeladen wurde. Kommt er diesem zweiten Termin ebenfalls nicht nach und nimmt die Immobilie nicht ab, so gilt die Abnahme als erfolgt.

Die Abnahme ist nicht mit der Übergabe der Immobilie zu verwechseln. Abnahme bedeutet schlicht, dass der Käufer die Leistung des Bauträgers als im Wesentlichen vertragsgemäßig; akzeptiert. Bei der Abnahme wird typischerweise ein Protokoll gefertigt, in dem sämtliche Mängel festgehalten werden. Zwingend ist dies jedoch nicht. Die Gerichte haben auch in der anstandslosen Zahlung des Kaufpreises und des Bezugs der Immobilie eine Abnahme gesehen, sofern das Werk abnahmefähig war. Ein schriftliches Protokoll ist somit nicht erforderlich.

Mit der Abnahme sind folgende Rechtswirkungen verbunden:

• Mit der Abnahme der Leistung beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen.
• Die Gefahr des zufälligen Untergangs geht auf den Käufer über. Ab diesem Zeitpunkt muss die Immobilie durch den Käufer versichert werden.
• Der Käufer muss mit Abnahme die Werkleistung bezahlen. Die MaBV sieht insofern jedoch die Besonderheit vor, dass der Käufer bereits zuvor Abschlagszahlungen auf die Werkleistung erbringt.
• Eine möglicherweise vereinbarte Vertragsstrafe zugunsten des Käufers geht mit Abnahme verloren, es sei denn der Käufer hat sich die Erhebung der Vertragsstrafe im Rahmen der Abnahme vorbehalten.
• Ab der Abnahme hat der Käufer zu beweisen, dass das Werk mangelhaft ist. Zuvor trifft diese Beweislast den Bauträger.

Achten Sie darauf, dass im Rahmen der Abnahme ein Protokoll angefertigt wird und sämtliche Punkte in diesem Protokoll vermerkt werden. Die vollständige Protokollierung aller Mängel lässt sich am leichtesten bewerkstelligen, indem Sie selbst das Protokoll führen. Lassen Sie sich bei der Protokollierung von Mängeln nicht vom Bauträger abbringen, indem dieser ihnen mitteilt, die Ausführung sei ordnungsgemäß oder der Mangel werde ohnehin umgehend behoben. Zusätzlich sollten Sie sich im Rahmen der Abnahme nicht unnötig unter Zeitdruck bringen lassen. Untersuchen Sie die Immobilie genau.
Falls Sie Teile des Bauwerks nicht untersuchen können, etwa weil der Fußboden nicht gewischt ist oder einzelne Gegenstände wie Türblätter oder Treppenstufen noch verpackt sind, sollten Sie dies im Abnahmeprotokoll vermerken.
Sofern Sie selbst nicht über die notwendigen Kenntnisse verfügen, kann es zusätzlich angebracht sein, einen Gutachter zur Abnahme mit zu nehmen. Dieser wird Sie entsprechend beraten und kann Mängel wesentlich besser erkennen als dies einem Laien möglich ist.

Die Abnahme setzt die Abnahmefähigkeit des Werkes, also der Wohnung oder des Hauses voraus. Dies bedeutet, dass das Objekt im Wesentlichen fertig gestellt sein muss. Kleinere Mängel hindern die Abnahme nicht. Eine Abnahmefähigkeit ist jedenfalls nicht gegeben, wenn wesentliche Restarbeiten noch nicht durchgeführt wurde. Nimmt der Käufer in diesem Falle die Immobilie gleichwohl ab, so liegt eine Teilabnahme hinsichtlich der bereits erstellten Gewerke vor. Für die noch ausstehenden Arbeiten treten die Rechtswirkungen der Abnahme somit nicht ein.

Beispiel: Der Käufer erwirbt eine Doppelhaushälfte. Zum Zeitpunkt der Abnahme und übergabe sind die Außenanlagen und die Fassadenarbeiten noch nicht erbracht worden. Der Käufer bezieht sein neues Haus. Die noch nicht erledigten Arbeiten am Haus werden innerhalb der ersten 3 Monate nach Bezug des Hauses erledigt. Der Käufer bezahlt die noch ausstehenden Raten anstandslos. Nach sieben Jahren zeigen sich Mängel an der Außenfassade, die auf eine fehlerhafte Ausführung des Wärmedämmverbundsystems zurückzuführen sind. Hat der Käufer noch Anspruch auf Gewährleistung, obwohl der Mangel nach sieben Jahren auftritt und die Gewährleistung eigentlich nach 5 Jahren endet.

Obwohl der Käufer die Kaufpreisrate für die Außenfassade anstandslos bezahlt hat, wurde diese Werkleistung niemals abgenommen. Damit konnten die Rechtswirkungen der Abnahme hinsichtlich der Außenanlagen und der Fassade niemals eintreten. Die Gewährleistungsfrist von insgesamt 5 Jahren konnte somit nicht zu laufen beginnen. Verjährung ist nicht eingetreten.